الوساطة الإلزامية في منازعات الإيجار

12 October 2023
المنشورات

الوساطة الإلزامية في منازعات الإيجار

بموجب المادة 37 من القانون رقم 7445 المعدّل لبعض القوانين والمنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 5 أبريل 2023، أصبحت الوساطة إلزامية في النزاعات الناشئة عن علاقات الإيجار (باستثناء الإخلاء عن طريق التنفيذ دون حكم قضائي)، والنزاعات المتعلقة بإنهاء الشراكات، والنزاعات الناشئة عن الملكية المشتركة، والنزاعات المتعلقة بحقوق الجوار. وبموجب هذا التنظيم، أصبح من الإلزامي اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023 اللجوء إلى وسيط قبل رفع دعوى تتعلق بنزاعات الإيجار.

بموجب هذا التنظيم، تمت إضافة المادة 18/ب إلى قانون الوساطة في المنازعات القانونية رقم 6325: “18/ب – (1) في النزاعات التالية، يُعد اللجوء إلى وسيط قبل رفع الدعوى شرطًا أساسيًا: أ) النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار، باستثناء الأحكام المتعلقة بإخلاء العقار المؤجر عن طريق التنفيذ دون حكم وفقًا للقانون رقم 2004،

ب) النزاعات المتعلقة بتقسيم الأموال المنقولة وغير المنقولة وإنهاء الملكية المشتركة، ج) النزاعات الناشئة عن قانون الملكية المشتركة رقم 634 بتاريخ 23/6/1965، د) النزاعات الناشئة عن حقوق الجوار....” وبذلك أصبحت النزاعات الناشئة عن علاقات الإيجار خاضعة للوساطة الإلزامية.

1. الوساطة

الوساطة هي وسيلة بديلة لحل النزاعات، تهدف إلى التوصل إلى اتفاق طوعي بين الأطراف بمساعدة طرف ثالث محايد (الوسيط)، وهي عملية تهدف إلى حل النزاعات بين الأطراف دون الحاجة إلى حكم قضائي، وتوفر حلًا قانونيًا أسرع وأكثر اقتصادية واستدامة، وهي تكتسب قبولًا متزايدًا في جميع أنحاء العالم وفي بلدنا.

بدأ تطبيق الوساطة في تركيا مع قانون الوساطة في المنازعات القانونية رقم 6325 الذي دخل حيز التنفيذ في 22 يونيو 2012، وقد ورد تعريف الوساطة في هذا القانون. ووفقًا للمادة 2/1-ب من القانون، تُعرّف الوساطة بأنها عملية تجمع الأطراف معًا للتفاوض باستخدام تقنيات منهجية، وتسهل إقامة عملية تواصل بينهم لضمان فهمهم لبعضهم البعض وبالتالي إنتاج حلولهم الخاصة، وإذا لم يتمكن الأطراف من التوصل إلى حل، يمكن للوسيط أيضًا اقتراح حل، وذلك بمشاركة طرف ثالث محايد ومستقل وعلى أساس طوعي (HUAK، المادة 2/1-ب).

الوساطة، باعتبارها وسيلة اختيارية بديلة لحل النزاعات، أصبحت شرطًا لرفع الدعوى في بلدنا، خاصة في النزاعات الناشئة عن قانون العمل. وبعد ذلك، أصبحت أيضًا شرطًا في النزاعات التجارية والنزاعات الناشئة عن قانون حماية المستهلك. وبذلك أصبحت مؤسسة يُلجأ إليها في العديد من النزاعات. ومع التعديلات التشريعية الأخيرة، تم توسيع نطاق الوساطة من خلال إدخال شرط الوساطة في النزاعات الناشئة عن علاقات الإيجار ونقل الملكية العقارية.

2. علاقات الإيجار والوساطة الإلزامية

عقد الإيجار هو عقد يمنح بموجبه المؤجر للمستأجر حق استخدام أو الانتفاع بشيء ما، ويلتزم المستأجر بدفع بدل الإيجار المتفق عليه مقابل ذلك (قانون الالتزامات التركي، المادة 299). وتشمل النزاعات الناشئة عن علاقات الإيجار عمومًا الإخلاء وتحديد بدل الإيجار وتعديل بدل الإيجار. ومع التنظيم الجديد، أصبحت هذه العلاقات خاضعة للوساطة الإلزامية كشرط لرفع الدعوى، مع بعض الاستثناءات. بالإضافة إلى ذلك، فإن النزاعات المتعلقة بتقسيم الأموال المنقولة وغير المنقولة وإنهاء الملكية المشتركة، وكذلك النزاعات الناشئة عن قانون الملكية المشتركة وحقوق الجوار، تخضع أيضًا لهذا الشرط وفقًا للتنظيم المعني.

a. النزاعات الناشئة عن علاقات الإيجار

يمكن تصنيف النزاعات الناشئة عن علاقات الإيجار بشكل أساسي إلى الإخلاء وتحديد الإيجار وتعديل الإيجار. وتخضع هذه النزاعات لشرط الوساطة الإلزامية قبل رفع الدعوى وفقًا للفقرة (أ) من المادة ذات الصلة.

a.1. إخلاء المستأجر

دعوى الإخلاء هي دعوى يرفعها المؤجر لإجبار المستأجر على إخلاء العقار المؤجر للأسباب المحددة في القانون. وينص القانون على نوعين من إنهاء عقد الإيجار: الإنهاء بالإشعار والإنهاء عن طريق الدعوى القضائية.

في الإنهاء بالإشعار، يمكن للمؤجر إنهاء عقد الإيجار ضمن المدد المحددة في القانون. وتُحدد هذه المدد وطريقة الإنهاء في المادة 347 وما يليها من قانون الالتزامات التركي (TBK).

أما في طريقة الإنهاء الأخرى، وهي الإنهاء عن طريق الدعوى، فيجب تحقق شروط معينة ناتجة عن المستأجر أو المؤجر حتى يتم إخلاء المستأجر، وقد تم تفصيل هذه الشروط في المادة 350 وما يليها من قانون الالتزامات التركي. وفي حال نشوء أي نزاع في الحالات المذكورة، يشترط القانون الجديد اللجوء إلى وسيط قبل التوجه إلى المحكمة المختصة.