- 12 Ekim 2023
- Stajyer Avukat Furkan IŞIK
- Publications
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK
Resmî Gazete’de 5 Nisan 2023 tarihinde yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıklarına ilişkin davaları açmadan önce arabulucuya başvuru yapma zaruriyeti vardır.
Söz konusu düzenleme uyarınca; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 18/B maddesi ile “18/B – (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar....” eklenmiş, böylece kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk sürecine tâbi kılınmıştır
1. ARABULUCULUK
Uyuşmazlık çözümü için taraflar arasında gönüllü bir anlaşma sağlama amacı güden ve bir üçüncü tarafın (arabulucu) müdahil olduğu bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemini ifade eden arabuluculuk, mahkeme kararı olmadan taraflar arasındaki ihtilafları çözmeyi hedefleyen, daha hızlı, daha ekonomik ve daha sürdürülebilir bir hukuki çözüm yolu sunan bir süreç olarak dünyada ve ülkemizde gün geçtikçe daha fazla kabul gören bir süreç olarak öne çıkmaktadır.
Türkiye'de arabuluculuk, 22.06.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile birlikte başlamış ve bu arabuluculuğun tanımı kanunda tanımı yapılmıştır. Kanunun 2.maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine göre, sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında Contact sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması hâlinde çözüm önerisi de getirebilen, tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyarî (isteğe bağlı) olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemini ifade eder (HUAK, m. 2/1-b).
İhtiyarî bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk, ülkemizde öncelikle iş hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı haline geldikten sonra, ticari uyuşmazlıklarda ve tüketici hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da arabuluculuk, bir dava şartı haline getirilmiştir. Böylelikle pek çok uyuşmazlık öncesinde başvurulan bir kurum haline gelmiştir. Son kanun değişiklikleriyle kira ilişkilerinden doğan ve taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıklara da arabuluculuk şartı getirilmesi, arabuluculuğun kapsamını genişletmiştir.
2. KİRA İLİŞKİLERİ VE ZORUNLU ARABULUCULUK
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK.m.299). Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar genellikle tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması olarak ortaya çıkmakta olup bu ilişkiler yeni düzenlemeyle, belli istisnalar bulunmakla birlikte, zorunlu arabuluculuk dava şartına tâbi tutulmuştur. Bunun dışında, ilgili düzenlemeyle taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve komşuluk hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da bu şarta tâbidir.
a. Kira İlişkilerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar temel olarak kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması şeklinde ortaya konabilir. Bu ilişkilerde yaşanacak uyuşmazlıklar ilgili maddenin (a) bendinde zorunlu arabuluculuk dava şartına tâbi tutulmuştur.
a.1.Kiralananın Tahliyesi
Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği gayrimenkulden kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için açmış olduğu davadır. Kanunda kira sözleşmelerine dair iki tür fesih yolu öngörülmüş olup bunlar bildirim yoluyla fesih ile dava yoluyla fesihtir.
Bildirim yoluyla fesihte kiraya veren kanunda belirtilen süreler dahilinde kira sözleşmesini feshedebilecektir. Buradaki süreler ve feshin şekli TBK.m.347 ve devamında belirtilmiştir.
Diğer bir fesih yöntemi olan dava yoluyla fesihte ise kiracının tahliye edilmesi için kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan belli şartların gerçekleşmesini aranmış bunlardan da TBK m.350 ve devamında ayrıntılı olarak bahsedilmiştir. Belirtilen bu hallerde yaşanacak herhangi bir uyuşmazlıkta yeni kanun düzenlemesiyle yetkili mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurmak şart kılınmıştır.
a.2.Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kanunda belirtilen süreler çerçevesinde kira bedelinin yeniden değerlendirilip belirlenmesi davasıdır. Kira tespit davası da dayanağını Borçlar Kanunu'ndan alır. TBK m.344/3, "...beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak... belirlenir. ..." diyerek kira tespit davasının dayanağını oluşturur.
Yeni düzenlemeyle kira tespit davası için arabuluculuk ön şartı getirilmiş ve bu dava da zorunlu arabuluculuk dava şartına tâbi tutulmuştur.
a.3.Kira Uyarlama Davası
Kira sözleşmesinin akdedildiği tarihten sonra değişen hal ve şartlara uyumu amacıyla açılan davadır. Kira uyarlama davası dayanağını TBK 138.maddesinde bulur. Madde kapsamında, uyarlama davası açılabilmesi için taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi, gerçekleşen olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması, gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.
Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Eğer ki taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür. Yeni düzenlemeyle kira uyarlama davaları için de arabuluculuk ön şartı getirilmiş ve bu dava da zorunlu arabuluculuk dava şartına tâbi tutulmuştur. Bu sebeple kirayı mevcut şartlara göre uyarlamak isteyen kiracı veya kiraya veren dava açmadan evvel arabulucuya başvurmak durumundadır.
b. Taşınır ve Taşınmazların Paylaştırılmasına ve Ortaklığın Giderilmesine Dair Uyuşmazlıklar
İzale-i şüyu veya ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Bu davayı paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadığı takdirde, tüm paydaşlar açabilir (TMK 698). Bu paylaştırmanın nasıl yapılacağına dair hükümler TMK 699 ve devamı maddelerinde belirtilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında, yeni düzenlemeyle birlikte dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Dava şartı olan arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan ortaklığın giderilmesi davası usûlden reddedilecektir.
c. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti açısından kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat malikleri arasındaki ilişkileri ve özellikle paylı mülkiyet ilişkisini, kat maliklerinin haklarını ve borçlarını ve paylı taşınmazın yönetimini düzenlemektedir. Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan davalar binada bulunan bütün kat maliklerinin borçlarından veya sorumluluklarından doğan zarar ve ihtiyaçların karşılanması amacıyla açılabileceği gibi ortak giderlere karşı da kat maliklerinin birtakım sorumlulukları sebebiyle dava açılabilmektedir. Bunlara örnek: kat maliklerinin ana taşınmazın bakımı, korunması ve genel giderlere ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyeti sahiplerinin apartman aidatları ve giderlerle ilgili borçların ödenmesi sırasında yaşanılan uyuşmazlıklar verilebilir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinin (c) beni uyarınca 01.09.2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar için de arabuluculuk dava şartı getirilmiş olup kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar davaya dönüşmeden önce arabulucuya başvurmak şarttır.
ç. Komşuluk Hakkından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Komşuluk hakkı, Medeni Kanun’un 737. Maddesinde tanımlanmıştır. Maddede: "Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır." denmekle komşuluk hakkının temel sınırları çizilmiştir.
3. İSTİSNALAR
Dava şartı arabuluculukta istisna olarak 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'ndan kaynaklanan ilamsız takip ile tahliye talepleri getirilmiştir. İlgili kanun düzenlemesi 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi ilk cümlesiyle "Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere..." demekle bu istisna ihdas edilmiştir.
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesi ise ancak iki durumda istenebilmektedir: kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhütnamesinin süresinin dolması. Buna göre kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi ya da vermiş olduğu tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihin gelmesi durumunda icra takibi yapılması veya takibe dayanılarak dava açılmasından önce arabuluculuğa başvurma şartı bulunmamaktadır.
4. NETİCE
Sonuç olarak, gün geçtikçe hem arabulucuların sayısı hem de arabuluculuğa tâbi davaların sayısı artmaktadır. Kira uyuşmazlıklarının da arabuluculuğa tâbi olmasından sonra arabuluculuk müessesinin kapsamı çok daha genişleyecek, nispeten de olsa mahkemelerin yükü hafifleyecektir. Tabii ki burada tarafların ve vekillerinin üzerine büyük sorumluluk düşmektedir. Mahkeme süreçlerinin aksine, taraflara daha hızlı, ekonomik ve iş birliğine dayalı bir çözüm sunarak hem yargı sistemine olan yükü azaltan hem de taraflar arasında daha sürdürülebilir ilişkilerin oluşmasına katkı sağlayan arabuluculuk, elbette tarafların bu yönde bir çabasının olmaması ve kötü niyetli olması durumunda yargılama sürecini kısaltmak yerine uzatacak ve bu yönden de kişilerin hukuk sistemine güvenini azaltacaktır.
Stajyer Avukat Furkan IŞIK
Tel: +90 (216) 576 24 24